Česta pitanja

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine uključuje utvrđivanje građevinske vrijednosti nekretnine te provjeru pravnog statusa nekretnine. Provjera pravnog statusa vrši se usporedbom podataka u vlasničkoj i prostornoj dokumentaciji sa stanjem u prirodi, temeljem čega su i kupac i prodavatelj sigurni da nekretnina nije pod teretom. Iako procjena nije obavezna, nekretnina dobiva na vrijednosti ako je procijenjena od strane vjerodostojnog stručnjaka.

Nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s česticom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje. Kupnjom stana stječe se vlasništvo i nad idealnim dijelom zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena. Kupnjom katastarske čestice stječe se vlasništvo nad svime što je na njoj izgrađeno, bez obzira je li izgrađeni objekt prijavljen, ucrtan i upisan u katastarske planove i zemljišne knjige.

Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet, a temelje se na podacima katastarske izmjere. Katastar zemljišta je javna evidencija o položaju, obliku, površini, izgrađenosti, načinu iskorištavanja i posjednicima zemljišta. Podaci u zemljišnoj knjizi moraju odgovarati istovrsnim podacima iz katastra. Pravo uvida i traženja izvadaka ima svaka zainteresirana strana.

Za stan je potreban vlasnički list. Za zemljište je potrebna kopija katastarskog plana, a poželjno je ishoditi i urbanističke uvjete gradnje ili izvod iz prostornog plana iz kojeg je vidljivo za što je zemljište predviđeno, te posjedovni list. Za kuću je potrebna građevinska dozvola ili uvjerenje.

Prodavatelj određuje prodajnu vrijednost sukladno tržišnim uvjetima i vlastitoj procjeni. Tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava. U slučaju realizacije bankovnog kredita vrijednost utvrđuje ovlašteni procjenitelj, u pravilu određen od strane banke.

Nekretninu u Republici Hrvatskoj može kupiti bilo koja pravna ili fizička osoba, dok je za upis u zemljišnu knjigu obavezno priložiti dokaz o hrvatskom državljanstvu, odnosno za strance odgovarajuće suglasnosti.

Državljani EU/EEA mogu kupovati stanove, kuće i građevinska zemljišta pod istim uvjetima kao hrvatski državljani, no ne mogu slobodno kupovati poljoprivredno zemljište i šume. Državljani trećih zemalja mogu kupovati samo uz uvjet uzajamnosti (reciprociteta) između Hrvatske i njihove države te uz suglasnost Ministarstva pravosuđa i uprave RH; poljoprivredno i šumsko zemljište ne mogu kupovati.

Svaki vlasnik nekretnine može prodati nekretninu. Vlasnik upisan u zemljišnu knjigu može vlasništvo valjano prenijeti na kupca. Vanknjižni vlasnik također može prodati nekretninu, no tada kupac stječe vanknjižno vlasništvo i za valjani upis u zemljišnu knjigu mora dokazati pravni slijed.

Kupac je obvezan prodavatelju isplatiti cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene. Prodavatelj je obvezan kupcu predati nekretninu u posjed i dozvoliti prijenos vlasništva, za što služi tabularna izjava.

Tabularnom izjavom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega dozvoljava kupcu zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini.

Kapara je polog koji kupac isplaćuje prodavatelju u znak poslovne ozbiljnosti i stvarne namjere kupovine nekretnine. Kaparu u cijelosti regulira Zakon o obveznim odnosima. Iznos je predmet dogovora, a najčešće iznosi 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene.

Na kupoprodajnom ugovoru ovjerava se isključivo potpis prodavatelja. U Republici Hrvatskoj prodavatelj potpis ovjerava kod javnog bilježnika.

Porez na promet nekretninama plaća kupac po jedinstvenoj poreznoj stopi od 3% prodajne cijene odnosno tržišne vrijednosti nekretnine, kako odredi Porezna uprava. Rok za prijavu porezne obveze je 30 dana, a rok za plaćanje 15 dana od dana ispostave rješenja.

Ako prodavatelj prodaje nekretninu u roku kraćem od 2 godine od kupnje, po cijeni višoj od nabavne, na ostvarenu razliku plaća porez od 20% uvećan za prirez ovisno o mjestu prebivališta.

Među ostalima: Republika Hrvatska i jedinice lokalne samouprave, diplomatska predstavništva (uz uvjet uzajamnosti), osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine, prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom, građani koji kupuju stan na kojem su imali stanarsko pravo, osobe koje stječu nekretnine temeljem ugovora o doživotnom uzdržavanju (nasljednici prvog reda), te osobe koje stječu posebne dijelove nekretnine razvrgnućem suvlasništva do iznosa vrijednosti svog suvlasništva.